3月1日起，你的房貸利率將重新定價(jià)！這個(gè)選擇將影響你未來月供

中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

這意味著，有些“房貸族”需要重簽貸款合同。
近日，建行、工行、中行、農(nóng)行、交行、郵儲等多家銀行發(fā)布了存量浮動利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告。

貸款應(yīng)該如何改？選哪種定價(jià)方式更合適？

來源：中國人民銀行網(wǎng)站

哪些貸款需要轉(zhuǎn)換？

你的貸款需同時(shí)滿足以下三要素：
1、2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；
2、參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)；
3、貸款本來是浮動利率定價(jià)的。

哪些貸款暫時(shí)不需要轉(zhuǎn)換？

1、公積金個(gè)人住房貸款；
2、2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款；
3、政策類貸款，如國家助學(xué)貸款、下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款等。

什么時(shí)間完成轉(zhuǎn)換？

轉(zhuǎn)換時(shí)間自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。
部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉(zhuǎn)換，還有些銀行尚未確定轉(zhuǎn)換啟動時(shí)間，后續(xù)將通過短信、電話等方式通知客戶。

轉(zhuǎn)換規(guī)則

經(jīng)銀行與客戶協(xié)商一致實(shí)施定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以相應(yīng)期限LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
LPR的期限品種依據(jù)原合同貸款期限確定，原合同貸款期限在5年（含）以內(nèi)的，參照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期LPR；原合同貸款期限在5年以上的，參照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的5年期以上LPR。

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

加點(diǎn)數(shù)值及利率水平

商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與上一年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。
從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
除商業(yè)性個(gè)人住房貸款以外的其他個(gè)人貸款，參照個(gè)人住房貸款規(guī)則進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換；其中，存在分次提款、循環(huán)情形的，對尚未提款的部分，轉(zhuǎn)換后的當(dāng)期執(zhí)行利率水平不高于轉(zhuǎn)換前利率。
加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

去哪里申請轉(zhuǎn)換？

各家銀行情況不一，部分銀行可以通過手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行或短信銀行或網(wǎng)點(diǎn)智能進(jìn)行辦理。
Q:
我的房貸是10年期的，現(xiàn)在的利率是基準(zhǔn)利率打7折，轉(zhuǎn)換為LPR以后，還跟原來一樣嗎？是在LPR的基礎(chǔ)上打7折嗎？
A：基準(zhǔn)利率和LPR兩種定價(jià)方式的浮動方式不同�；鶞�(zhǔn)利率定價(jià)方式下，一般按比例浮動，比如基準(zhǔn)利率上浮10%、下浮15%等；LPR定價(jià)方式下，按照加減點(diǎn)數(shù)來浮動，比如LPR加40個(gè)基點(diǎn)、減30個(gè)基點(diǎn)等。
A:
具體到這筆貸款，轉(zhuǎn)換前，10年期參照的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，打7折后的實(shí)際執(zhí)行利率是3.43%，按照人民銀行公告，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，因此轉(zhuǎn)換后的貸款實(shí)際執(zhí)行利率依然為3.43%，但利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，轉(zhuǎn)換后10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，您的貸款的定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減137個(gè)基點(diǎn)（4.8%-3.43%=1.37%，一個(gè)基點(diǎn)為0.01%），加點(diǎn)數(shù)值為-137，在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

Q:
哪種利率定價(jià)方式更劃算？
A：
金融監(jiān)管研究院院長孫海波表示，回答這個(gè)問題很復(fù)雜，主要取決于幾個(gè)因素，如果你的房貸剩余期限足夠長，選擇了LPR加點(diǎn)定價(jià)模式，未來央行持續(xù)引導(dǎo)5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。
假設(shè)以300萬房貸總額，20年等額本息，現(xiàn)行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%（5年LPR+59基點(diǎn)），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個(gè)基點(diǎn)到4.3%，那么實(shí)際利率是4.89%（5年期LPR+59基點(diǎn)），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節(jié)省9600元。
相反，一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期，不排除LPR可能會走高，不過也業(yè)內(nèi)人士指出，即使長時(shí)間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對于借款人的生活影響不大。
不過總體而言，選擇LPR還是相較固定利率來說更為劃算的。

壹- 案例時(shí)間 -
侯先生5年前在廣州買了一套房，并幸運(yùn)地趕上了房貸利率打折，即基準(zhǔn)利率4.9%打8折，只有3.92%。
侯先生的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。約定的內(nèi)容包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。
央行要求，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。所以侯先生之前享受3.92%的房貸利率水平，在2020年切換時(shí)依然維持3.92%，只是“基準(zhǔn)換LPR、折扣換差值”。

那具體加點(diǎn)多少呢？
2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果侯先生和銀行確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期間，執(zhí)行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。
在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+（－0.88%），此后每年以此類推。

貳- 案例時(shí)間 -
李小姐是在2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.39%。
李小姐的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。約定的內(nèi)容包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。
與大多數(shù)這兩年買房的年輕人一樣，李小姐買房時(shí)已經(jīng)處于樓市調(diào)控期了，基準(zhǔn)利率大多都是上浮。她的房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%。
按照上述同樣的計(jì)算方法，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。李小姐和銀行確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
而未來不論LPR怎么變動，李小姐的實(shí)際住房利率為LPR+0.59%。

叁- 案例時(shí)間 -
周女士是在2019年10月購房，并與銀行簽訂了掛鉤LPR的按揭貸款合同。
周女士與銀行簽訂的按揭貸款合同不需要修改。因?yàn)檠胄写舜我�求修改合同的是簽訂浮動貸款合同的購房用戶，而自2019年10月8日央行要求新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款均需與LPR掛鉤，所以不少銀行對于按揭貸款合同已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整。
周女士的加點(diǎn)數(shù)值，與銀行簽訂的合同為準(zhǔn)。不同銀行、不同客戶的加點(diǎn)數(shù)值有所不同。

肆- 案例時(shí)間 -
王先生是20年前買了一套房，目前按揭貸款的還款時(shí)間僅剩不到一年。
王先生與銀行簽訂的按揭貸款合同也不需要修改。對于還款時(shí)間僅剩不到一年的按揭貸款用戶來說，央行規(guī)定已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。