中國迎來租房時代？過半90后畢業(yè)生：若背沉重房貸，寧愿不買房！

導(dǎo)讀：近期，國家和地方政府紛紛出臺政策鼓勵發(fā)展租賃市場。
有報(bào)告顯示，更看重個人價值的90后大學(xué)畢業(yè)生，可能成為“不買房一代”。他們當(dāng)中只有三分之一接受“為了買房，我愿意降低生活質(zhì)量”；另有超55%的90后畢業(yè)生，選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。
從市場的現(xiàn)實(shí)來看，一線城市乃至很多二線城市，動輒數(shù)萬單價的房子，讓很多已經(jīng)步入社會的90后無力承擔(dān)。而長租公寓，或許將成為年輕人的時尚。
讓以房為家的中國人接受租房時代還需要多久？答案也許并不如想象中那么漫長。

住長租公寓將成為年輕人的時尚？
一個初到大城市舉目無親的年輕人，有沒有一個安全、便利、溫暖的房子，可以讓他�？浚�

長租公寓提供了這種可能性，它正在成為畢業(yè)不久，來到大城市打拼的年輕人的新選擇。
而另外一些年輕人，他們“沒錢買房”、“不愿和父母住一塊”、“喜歡社交”、“對品質(zhì)有一定要求”……也讓互聯(lián)網(wǎng)時代生長起來、注重社群營造的長租公寓，進(jìn)入了他們的視野。
長租公寓的運(yùn)營商們——新興的機(jī)構(gòu)房東，也正在成為房屋租賃市場的鯰魚，攪動著個人房東和租客們的神經(jīng)。


長租公寓（資料圖）
去年以來，在國家及地方政策推動下，機(jī)構(gòu)房東的隊(duì)伍不斷壯大，除了早期風(fēng)投資本投資的獨(dú)立品牌公寓，開發(fā)商和國有住房租賃平臺這兩大力量也開始加入。
“租購?fù)瑱?quán)”的倡導(dǎo)和落實(shí)，則成為機(jī)構(gòu)房東和租賃市場發(fā)展的春風(fēng)。當(dāng)剝離了附著于房子上的戶籍，以及由此衍生的公共資源的價值，買房還有那么重要嗎？
住到漂亮、熱鬧的長租公寓里，并且住很久，就像《老友記》一樣，會不會成為年輕人新的生活方式？



萬科的長租公寓是怎樣的？
“
陳臻，90后，自由職業(yè)者，今年6月份終于找到了自己心儀的住處。
8月15日，深圳萬科泊寓福永店，陳臻在一樓大堂的長桌邊工作，旁邊是幾個在廚房做飯的姑娘。
“在以前租住的地方，可能過了很久都不知道隔壁是誰。但是在泊寓，大家很容易就相互認(rèn)識了�！标愓楦嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這里住的基本都是同齡人；還有很多公共活動區(qū)，入住的第二天他就下來和大家一起玩狼人殺了。
環(huán)顧四周，這個大堂還有吧臺、桌球臺、家庭影院、健身房等，滿是社區(qū)的氛圍。
泊寓，是萬科旗下的長租公寓品牌，取自英文PORT，致力于為城市青年提供一個漂泊中的港灣，搭建年輕人的共享社區(qū)。
深圳福永店是今年3月份新開業(yè)的一家店。作為開發(fā)商試水長租領(lǐng)域的先行者，萬科泊寓已初具規(guī)模。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，截至7月26日，萬科泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。
據(jù)悉，深圳泊寓福永店分為一期和二期，由工廠宿舍樓改造而成，有近400套房間。一期3月份開業(yè)，目前出租率已達(dá)到9成，二期7月份開業(yè)，運(yùn)營一個多月后，也有超過一半的出租率。
據(jù)店長宋嬌介紹，泊寓的客戶是18-40歲的青年，房型主要有單間、一室一廳以及復(fù)式，房租為1700-2300元左右，租期為半年或一年，采用押二付一的方式。
福永店只是萬科全國范圍內(nèi)數(shù)十間店中的一個。
2014年，萬科重整了萬匯樓，將其改為面向青年人的泊寓品牌。從此開始，廣州泊寓發(fā)展迅速，不僅成為萬科集團(tuán)內(nèi)規(guī)模最大的分區(qū)，也是廣州規(guī)模第一的長租公寓，目前開業(yè)17個項(xiàng)目，房間數(shù)達(dá)到5000多套。
2016年5月，萬科宣布其長租公寓全面使用統(tǒng)一品牌——“泊寓”，致力于為漂泊在外的“奮青”們營造公寓式的“家”。
萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮也非常重視年輕人的住房需求，他對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，租購并舉實(shí)際上早在1998年房改時就已提出，但是過去多年發(fā)展偏了，租賃現(xiàn)在是在“補(bǔ)課”；北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，萬科泊寓計(jì)劃今年做到10萬間。

機(jī)構(gòu)房東蜂擁進(jìn)場、迎來春天
敏銳的人們會發(fā)現(xiàn)，自2015年開始，從中央到各級地方政府，都陸續(xù)出臺了培育租賃市場和機(jī)構(gòu)房東的政策。
租賃市場也在爆發(fā)。鏈家研究顯示，2015年、2016年中國租房市場的規(guī)模大概在1.1萬億，預(yù)計(jì)到2025年，住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達(dá)2.3億人。
在政策和市場雙重利好之下，一線城市和重點(diǎn)二線城市出現(xiàn)了大量的機(jī)構(gòu)房東。
通過對租賃尤其是機(jī)構(gòu)房東的扶持，來培育規(guī)�；�、專業(yè)化的租賃市場。
最先進(jìn)入租賃市場的機(jī)構(gòu)房東主要是一些獨(dú)立品牌公寓商，例如YOU+公寓、魔方公寓等。他們往往規(guī)模不大，運(yùn)營水平也不高，基本都處在“燒錢”模式。
2014年后，開發(fā)商也開始大規(guī)模布局租賃市場。除了萬科，代表性房企還有龍湖、招商蛇口以及金地等。
龍湖于2016年正式開始試水長租公寓，并推出“冠寓”品牌，涵蓋“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線。
目前冠寓已在成都、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安、南京等城市成功運(yùn)營，并將于9月在深圳開6家門店，房間數(shù)達(dá)到4746間。
央企招商蛇口也在長租公寓領(lǐng)域推出了兩條產(chǎn)品線，分別是“精品公寓”和“服務(wù)式公寓”。
目前招商運(yùn)營的公寓面積超過60萬平方米，未來兩年內(nèi)將完成1線和1.5線城市的業(yè)務(wù)布局，預(yù)計(jì)會提供總量過百萬平方米的租賃公寓。
相較于獨(dú)立品牌公寓以及地產(chǎn)服務(wù)中介，地產(chǎn)商作為機(jī)構(gòu)房東具有明顯的優(yōu)勢。
平安證券認(rèn)為，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)商能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。
此外地產(chǎn)商還擁有明顯的資金優(yōu)勢，如2016年萬科平均資金成本僅4.3%，龍湖目前的平均借貸成本也只有4.7%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
憑借母公司的雄厚財(cái)力，開發(fā)商的品牌公寓能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源，在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。
開發(fā)商之外，各地方政府旗下的國有租賃平臺也將是機(jī)構(gòu)房東的重要力量，進(jìn)一步擴(kuò)大機(jī)構(gòu)租賃的規(guī)模。
2016年，佛山市搭建了佛山市建鑫住房租賃有限公司，將于2017年內(nèi)推出518套房源。
2017年7月14日，哈爾濱住房集團(tuán)出資成立的國有控股專業(yè)住房租賃平臺——悅居網(wǎng)也正式上線運(yùn)營。
更多的地方租賃平臺在搭建。
7月17日，廣州在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司。
8月4日，成都也提出，到2017年底，將組建或改建3至4家國有住房租賃公司。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相較于民營機(jī)構(gòu)，國有企業(yè)在獲得地方政府支持的同時，也可憑借自身的國有背景更好地進(jìn)行獲取融資。同時，國有企業(yè)做租賃，有利于盤活存量房屋。
機(jī)構(gòu)房東的崛起，或?qū)�從�?shù)量和規(guī)模上，徹底改變租賃市場的游戲規(guī)則。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，此前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在成熟的房地產(chǎn)市場，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，中國租賃市場成交額占整個交易市場的7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，如美國、日本，租賃市場占整個交易市場的比重分別為80%、50%。
楊現(xiàn)領(lǐng)判斷，未來國內(nèi)有可能實(shí)現(xiàn)70%的機(jī)構(gòu)滲透率，其中機(jī)構(gòu)持有房源比例為10%。

租購?fù)瑱?quán)的美好時代？
用來住的房子，不一定要有產(chǎn)權(quán)。這一輪調(diào)控背后，實(shí)際上中央對于房地產(chǎn)市場有非常明晰的政策，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，1998年房改之時就曾提出租購并舉，但此后走偏了，租賃“這條腿瘸了”。新一輪鼓勵租賃政策，可以說是對近20年來房地產(chǎn)市場以售賣為主的矯正。
在住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌看來，“租購并舉”使更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子。發(fā)展租賃勢在必然。
從市場的現(xiàn)實(shí)來看，一線城市乃至很多二線城市，動輒數(shù)萬單價的房子，讓很多已經(jīng)步入社會的90后無力承擔(dān)，租房成為不得已而為之。
多位來深創(chuàng)業(yè)的90后告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，租房子最怕遇到的是房東中途終止合約，機(jī)構(gòu)房東的出現(xiàn)正在解決這一困擾。
萬科、龍湖有關(guān)人士說，長租公寓合同可以半年，一年一簽，最長可以達(dá)十年以上。
為迎合市場需求，品牌長租公寓更多將目標(biāo)租戶定位為年輕人。如，萬科泊寓將租客年齡確定為18-40歲，龍湖冠寓為20-35歲。
同時，為了滿足年輕人的社交需求，長租公寓一般都設(shè)有寬敞的公共活動區(qū)域，包括臺球、家庭影院、健身房等。




（資料圖）
更注重品質(zhì)的90后們，對價格的敏感度也有所降低。一位泊寓租客說，一個月租金大概要1800元左右，雖然比之前住的地方要更貴一些，但泊寓專業(yè)的服務(wù)以及良好的社交氛圍，讓他覺得值得。
長租公寓的出現(xiàn)，正在逐漸影響年輕人的生活方式，甚至置業(yè)觀念。
2015年中國社會科學(xué)院一份報(bào)告顯示，更看重個人價值的90后大學(xué)畢業(yè)生，可能成為“不買房一代”。他們當(dāng)中只有三分之一接受“為了買房，我愿意降低生活質(zhì)量”；另有超55%的90后畢業(yè)生，選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)表示，要實(shí)現(xiàn)租購并舉，同權(quán)、平權(quán)的概念是最關(guān)鍵的。這需要國家和地方政策真正剝離附著于房子、房價之上的各種資源，賦予租房人享有和買房人同等的在這個城市生活、享受當(dāng)?shù)毓�共服�?wù)的權(quán)利。
近期，廣州、無錫、常州、鄭州和濟(jì)南等多個城市出臺“租購?fù)瑱?quán)”措施，支持擁有經(jīng)租賃登記備案的承租人在一定條件下可進(jìn)行落戶、子女就近入學(xué)以及享受其他公共服務(wù)等。
北京走得更快更遠(yuǎn)。8月17日，北京發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿，對于租賃的賦權(quán)下了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實(shí)實(shí)的權(quán)益，在逐步實(shí)現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。
比如，租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了未來。
同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育的權(quán)利。
顧云昌指出，租購并舉，已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的重要組成部分；楊現(xiàn)領(lǐng)說，未來，人們可以期待租房讓生活更美好。

12城住房租賃試點(diǎn)大掃描：中國離真正的租房時代還有多遠(yuǎn)？



根據(jù)住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。首批開展試點(diǎn)的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市。
為什么是這些城市？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理上述城市歷年人口流動數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，它們都具備以下特點(diǎn)：
第一，外來人口占比較大，房屋租賃市場具備一定規(guī)模；第二，二產(chǎn)和三產(chǎn)較為發(fā)達(dá)，能容納較多的外來人口就業(yè)和居住；第三，租金水平較為穩(wěn)定。
以廣州為例，作為12個試點(diǎn)城市中常住人口最多的城市，2016年為1404.35萬人，并且自2014年以來增長均創(chuàng)新高，租金也同樣遞增。
上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，此次試點(diǎn)城市出臺的配套政策，可以說在鼓勵租賃市場發(fā)展方面邁進(jìn)了一大步，有利于這些城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也有利于留住高層次的產(chǎn)業(yè)人才。
但是，顏莉又指出，配套政策的三個方向，是否有利于資源配置向租賃市場傾斜，還有待考量：比如，租購?fù)瑱?quán)到底多少程度上能落地，解決多少租戶的公共服務(wù)問題？商改住的政策實(shí)施過程中，消防方面的細(xì)則如何？商改住后，水電收費(fèi)是向居住看齊還是維持原有的收費(fèi)水平？

城市分化下的租賃市場現(xiàn)狀
在首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與兩地人口政策相關(guān)：北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出臺吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京對于租賃市場最大的影響應(yīng)該是增加了19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地供應(yīng)，接近2萬套房源的增量對市場的影響將在一年后浮出。
此外，北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。
上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房。一名知情人士分析指出，上海推70萬套租賃住宅只是預(yù)期性指標(biāo)，不是約束性指標(biāo)，部分來源于新增，部分來源于存量其他物業(yè)�！白赓U住宅本來屬于保障體系，上海想把它摘出來，搞成三個體系，商品住宅、人才租賃住宅、社會救濟(jì)保障”。
顏莉指出，本輪針對租賃市場的配套政策有三個重要方向：第一，公共服務(wù)總體均等化方向，如一定條件下的購租同權(quán)；第二，閑置資源利用：允許符合規(guī)定的商業(yè)用房改造成租賃型住房用于出租；第三，對居住租賃的收入在增值稅方面的減免優(yōu)惠。
值得關(guān)注的是，各地“租購?fù)瑱?quán)”均要求增加購房者的權(quán)利，除了子女就學(xué)外，戶籍問題也備受關(guān)注。此前，除了一線城市和部分熱門二線城市外，其余城市大都采用“買房即可入戶”的戶籍政策，但目前已有多個城市開始試水“租房入戶”。
例如7月28日，無錫提出，租房者只要滿足社保繳納和居住證申領(lǐng)均滿五年的條件，本人、配偶和未成年子女均可以落戶。
而在更早以前，鄭州、濟(jì)南兩地也明確了“租房落戶”概念，但都不涉及核心城區(qū)。
根據(jù)鄭州的戶籍新政，在縣（市）和上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，繳納城鎮(zhèn)社保滿兩年后可申請常住戶口。
濟(jì)南規(guī)定與鄭州類似，允許市內(nèi)五區(qū)以外的常駐人員租房入戶，不過重點(diǎn)人群可以放寬條件。
事實(shí)上，不少城市此前就已經(jīng)通過人才戰(zhàn)略的更新，對戶籍要求進(jìn)一步放寬。其中深圳最新的《戶籍遷入若干規(guī)定》新增了“居住+社�！比霊羟�道，對持有深圳居住證，且具備合法穩(wěn)定就業(yè)和住所（含租賃）條件的人員，其入戶積分主要指標(biāo)為參加深圳社會養(yǎng)老保險年限和擁有深圳合法產(chǎn)權(quán)住房年限（或合法租賃住房）。
而武漢、長沙、成都、西安等新一線城市和二線城市，今年也都陸續(xù)放寬了戶籍制度，意圖廣攬人才。
（編輯：何苗、張偉賢）



21君小伙伴們，你認(rèn)為“租房時代”是否已經(jīng)到來？在這樣的環(huán)境下，你是否還會選擇買房呢？




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